Hauskauf und Gebäudeversicherung: Vertragsübergang nach § 95 VVG und Kündigungsrecht des Käufers

Wer ein Haus kauft, tritt nach dem Gesetz in die bestehende Wohngebäudeversicherung des Verkäufers ein. Das regelt § 95 VVG: Wird die versicherte Sache veräußert, tritt an die Stelle des Veräußerers der Erwerber in die während der Dauer seines Eigentums aus dem Versicherungsverhältnis sich ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Käufer muss aber nicht dabei bleiben: Er kann den Vertrag binnen eines Monats kündigen. Wichtig ist auch, den Zeitraum zwischen Besitzübergabe und Grundbucheintragung abzusichern. Dieser Ratgeber erklärt den Ablauf und typische Fallstricke.

Der gesetzliche Übergang

Maßgeblicher Zeitpunkt für den Eintritt ist der Eigentumserwerb, bei Grundstücken also die Eintragung des Käufers im Grundbuch. Bis dahin ist der Verkäufer Eigentümer und Versicherungsnehmer. Mit der Eintragung gehen Rechte und Pflichten aus dem Vertrag auf den Erwerber über, einschließlich der Pflicht zur Zahlung der Prämie für die laufende Versicherungsperiode (§ 95 Abs. 2 VVG). Veräußerer und Erwerber haften für die Prämie der zu diesem Zeitpunkt laufenden Periode gesamtschuldnerisch. In der Praxis wird die Verteilung der Prämie im Kaufvertrag oder zwischen den Parteien geregelt.

Anzeigepflicht

Der Veräußerer und der Erwerber haben dem Versicherer die Veräußerung unverzüglich anzuzeigen (§ 97 VVG). Wird die Anzeige unterlassen, kann der Versicherer unter Umständen leistungsfrei sein, wenn der Versicherungsfall später als einen Monat nach dem Zeitpunkt eintritt, in dem die Anzeige hätte zugehen müssen, und der Versicherer den Vertrag mit dem Erwerber nicht geschlossen hätte. Teilen Sie daher Namen, Adresse, Eigentumsübergang und Kontakt dem Versicherer schriftlich mit.

Kündigungsrechte

Wer	Frist	Wirkung
Erwerber	Kündigung in Textform mit sofortiger Wirkung oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode; Recht erlischt, wenn nicht innerhalb eines Monats seit Erwerb (bei Kenntnis des Vertrags) ausgeübt	§ 96 VVG
Versicherer	Kündigung unter Einhaltung einer Frist von einem Monat; Recht erlischt, wenn nicht innerhalb eines Monats ab Kenntnis der Veräußerung ausgeübt	§ 96 VVG

Die Fristen sind kurz. Als Käufer sollten Sie vor dem Eigentumsübergang Angebote einholen, damit Sie nahtlos wechseln können. Ein Versicherer kann nach dem Eintritt Beitrag oder Bedingungen für den neuen Eigentümer neu beurteilen, etwa wenn sich Nutzung oder Schadenhistorie ändern.

Zeitraum zwischen Kaufvertrag und Eintragung

Zwischen Beurkundung beim Notar und Grundbucheintragung vergehen oft Wochen. Im Kaufvertrag wird meist ein Übergabetermin für Besitz, Nutzen und Lasten vereinbart, ab dem der Käufer Gefahr und Kosten trägt, auch wenn er noch nicht im Grundbuch steht. Wird das Haus in dieser Zeit beschädigt, entsteht Streit darüber, wer verlustträgt. Beachten Sie:

Prüfen Sie im Kaufvertrag die Regelung zu Gefahrübergang und Versicherung.
Lassen Sie sich vom Verkäufer Versicherungsschein und Bedingungen aushändigen.
Fragen Sie den Versicherer, wie er mit dem Zeitraum zwischen Übergabe und Eintragung umgeht, und lassen Sie sich Deckung bestätigen.
Erwägen Sie eine vorläufige eigene Deckung ab Übergabe, wenn die Lage unklar ist.
Klären Sie mit der finanzierenden Bank, wann der Nachweis erforderlich ist; siehe Bank verlangt Gebäudeversicherung.

Vor dem Kauf prüfen

Prüfen Sie bereits bei der Besichtigung und vor Unterzeichnung:

Schadenhistorie: Gab es Wasser-, Feuer- oder Sturmschäden? Sind Reparaturen vollständig und belegt?
Bedingungen und Summe: Entspricht die Versicherungssumme dem Wiederaufbauwert, und gibt es einen Unterversicherungsverzicht? Siehe gleitender Neuwert.
Elementar: Ist der Baustein enthalten, und liegt das Haus in einem gefährdeten Gebiet?
Besonderheiten: Reetdach, Photovoltaik, Denkmalschutz, Leerstand.
Beitrag und Laufzeit: Wann endet der Vertrag, welche Kündigungsfrist gilt?

Der Verkäufer ist verpflichtet, Auskunft zu bekannten Schäden zu geben; verschwiegene Mängel können Ansprüche begründen, die Sie rechtlich prüfen lassen sollten.

Erbfall und Schenkung

Auch bei Erbschaft oder Schenkung geht das Eigentum über, und der Rechtsnachfolger tritt in die Versicherung ein. Erben sollten den Versicherer unverzüglich informieren, den Vertrag prüfen und bei Leerstand die Obliegenheiten beachten, siehe Ausschlüsse. Bei Erbengemeinschaften ist zu klären, wer Ansprechpartner des Versicherers ist.

Rechenbeispiel zur Prämie (illustrativ)

Der Jahresbeitrag beträgt 420 Euro, Versicherungsperiode 1. Januar bis 31. Dezember, bezahlt vom Verkäufer im Voraus. Eigentumsübergang am 1. Juli. Haftungsrechtlich haften beide für die Prämie der laufenden Periode gesamtschuldnerisch; wirtschaftlich vereinbaren Käufer und Verkäufer üblicherweise im Kaufvertrag eine anteilige Erstattung, hier etwa die Hälfte, also rund 210 Euro. Die Zahlen sind frei gewählt.

Checkliste für Käufer

Versicherungsunterlagen des Verkäufers anfordern.
Eigene Angebote einholen, bevor Fristen laufen.
Übergang mit dem Versicherer schriftlich klären.
Sicherungsschein für die Bank beantragen.
Kündigung des Altvertrags nur zusammen mit gesichertem Neuvertrag.
Anzeige der Eigentumsänderung unverzüglich versenden.

Wann sich ein eigener Vertrag lohnt

Viele Käufer behalten den Vertrag des Verkäufers zunächst bei, um keine Lücke zu riskieren, und wechseln danach in Ruhe. Das ist sinnvoll, wenn die Bedingungen geprüft sind. Ein sofortiger neuer Vertrag lohnt sich, wenn der alte Tarif veraltet ist, etwa ohne Elementarschutz, ohne Unterversicherungsverzicht oder mit niedriger Summe. Beachten Sie, dass die Kündigungsfrist des Erwerbers nur einen Monat beträgt. Lassen Sie sich daher vor Eintragung Angebote erstellen, damit Sie mit einem konkreten Alternativvertrag entscheiden können. Beim Wechsel sollten Sie dem neuen Versicherer Vorschäden des Hauses mitteilen, soweit Ihnen diese bekannt sind.

Häufige Fragen

Muss ich den alten Vertrag übernehmen?

Rechtlich tritt der Erwerber ein, kann aber binnen eines Monats kündigen. Eine Übernahme ist eine Option, kein Zwang.

Kann der Versicherer mir den Vertrag kündigen?

Ja, mit einer Monatsfrist, wenn er rechtzeitig reagiert. Planen Sie daher Alternativen ein.

Gilt das auch beim Kauf einer Eigentumswohnung?

Für Wohnungen ist meist die Gemeinschaft Versicherungsnehmerin für das Gemeinschaftseigentum; siehe Eigentümergemeinschaft.

Quellen

Bundesministerium der Justiz — VVG (§§ 95–98)
Bundesnotarkammer — Informationen zum Immobilienkauf
Verbraucherzentrale — Beratung zu Hauskauf und Versicherung
GDV — Informationen zur Wohngebäudeversicherung