Neubau und Bauphase: Feuerrohbau, Bauleistung und Wohngebäudeversicherung richtig timen

Wer baut, braucht in der Bauphase andere Versicherungen als später im fertigen Haus. Die klassische Wohngebäudeversicherung gilt in der Regel erst ab Bezugsfertigkeit. Davor schützen die Feuerrohbauversicherung gegen Feuer, Blitz und Explosion und die Bauleistungsversicherung gegen unvorhergesehene Schäden am Bauwerk. Hinzu kommen die Bauherrenhaftpflicht und, bei Eigenleistungen, die gesetzliche Unfallversicherung für Bauhelfer. Dieser Ratgeber erklärt, wofür welche Police gedacht ist und wie der Übergang gelingt.

Überblick: Wer deckt was?

Versicherung	Zeitraum	Schützt gegen	Wer braucht sie?
Feuerrohbauversicherung	Ab Baubeginn bis Bezugsfertigkeit	Feuer, Blitzschlag, Explosion am Rohbau	Bauherren, Banken verlangen sie oft
Bauleistungsversicherung	Bauphase	Unvorhergesehene Schäden: Sturm, Wasser, Vandalismus, Konstruktionsfehler (je nach Tarif)	Bauherren, teils Bauunternehmen
Bauherrenhaftpflicht	Bauphase	Schäden, die Dritten auf der Baustelle entstehen	Alle Bauherren
Bauhelfer-Unfallschutz (BG BAU)	Während Eigenleistung	Unfälle von Helfern	Bauherren mit Helfern, Anmeldepflicht
Wohngebäudeversicherung	Ab Bezugsfertigkeit	Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel (plus Bausteine)	Eigentümer

Feuerrohbauversicherung

Die Feuerrohbauversicherung sichert das im Bau befindliche Gebäude gegen die klassischen Feuergefahren. Sie wird häufig in Verbindung mit der späteren Wohngebäudeversicherung angeboten und geht dann nahtlos in diese über. Prüfen Sie:

Beginn: Meist mit Baubeginn. Klären Sie, ob Bauteile und Material auf der Baustelle mitversichert sind.
Versicherungssumme: Orientiert sich an den Baukosten; bei Baufortschritt kann sie steigen.
Übergang: Wird die Wohngebäudeversicherung automatisch mit Bezugsfertigkeit wirksam, oder müssen Sie aktiv beantragen?
Beitrag: Häufig gebührenfrei oder gering, wenn die Wohngebäudeversicherung beim selben Anbieter abgeschlossen wird; das ist vertraglich zu prüfen.

Banken verlangen die Feuerrohbauversicherung häufig vor Auszahlung der ersten Darlehensrate; siehe Bank verlangt Gebäudeversicherung.

Bauleistungsversicherung

Die Bauleistungsversicherung deckt unvorhergesehen eintretende Schäden am Bauwerk, etwa durch Sturm, Hochwasser, Vandalismus, Diebstahl fest eingebauter Teile (je nach Bedingungen) oder Fehler bei der Ausführung, soweit nicht Gewährleistungsansprüche vorrangig sind. Sie ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber bei einem größeren Bauprojekt sinnvoll. Typische Ausschlüsse:

Schäden, die absehbar waren oder durch bekannte Mängel entstehen
Verschleiß und Abnutzung der Baugeräte
Vorsätzlich herbeigeführte Schäden
Schäden, für die der Bauunternehmer vertraglich einstehen muss, sofern dieser eigene Versicherung hat

Klären Sie mit dem Bauunternehmen oder Architekten, ob dieser bereits eine Bauleistungsversicherung abgeschlossen hat, um Doppelzahlungen zu vermeiden. Bei Bauvorhaben mit Generalunternehmer ist dies häufig geregelt.

Bauherrenhaftpflicht

Als Bauherr sind Sie verantwortlich für die Verkehrssicherung auf der Baustelle. Verletzt sich ein Dritter, etwa ein Passant, oder wird ein Nachbargebäude beschädigt, kann der Bauherr haften. Die Bauherrenhaftpflichtversicherung schützt vor Schadenersatzansprüchen und wehrt unberechtigte Ansprüche ab. Private Haftpflichtversicherungen schließen Bauvorhaben oft aus oder beschränken sie auf kleine Bausummen; prüfen Sie die Bedingungen.

Eigenleistung und Bauhelfer

Wer mit Freunden und Verwandten selbst Hand anlegt, muss Bauhelfer bei der zuständigen Berufsgenossenschaft melden, in der Regel der BG BAU, damit sie gesetzlich unfallversichert sind. Die Meldung ist an Fristen gebunden, und die Beiträge richten sich nach den geleisteten Arbeitsstunden. Werden Helfer nicht gemeldet, können Bußgelder und Nachzahlungen drohen, und der Schutz bei Unfällen ist gefährdet. Informieren Sie sich bei der BG BAU über Verfahren und Fristen.

Übergang in die Wohngebäudeversicherung

Mit der Bezugsfertigkeit endet der Schutz des Rohbaus, und die Wohngebäudeversicherung beginnt. Gehen Sie so vor:

Rechtzeitig vergleichen: Beginnen Sie mit dem Vergleich einige Monate vor Fertigstellung; siehe Vergleich.
Versicherungssumme festlegen: Nutzen Sie die tatsächlichen Baukosten und das Ergebnis des Wiederaufbauwert-Schätzers als Orientierung.
Bausteine wählen: Elementar, Rohre auf dem Grundstück, Photovoltaik und Außenanlagen berücksichtigen.
Beginn festlegen: Der Versicherungsschutz sollte lückenlos an das Ende der Bauphase anschließen; Bezugsfertigkeit schriftlich dokumentieren.
Bank informieren: Sicherungsschein beantragen und übermitteln.

Rechenbeispiel (illustrativ)

Ein Bauherr plant ein Haus mit 140 m² Wohnfläche und 15.000 Euro Nebengebäuden. Mit Orientierungswerten von 3.000 bis 3.800 Euro je Quadratmeter ergibt sich nach der Formel Wohnfläche mal Kosten plus Pauschale eine Spanne von 435.000 bis 547.000 Euro. Die tatsächlichen Baukosten laut Bauvertrag und Gewerkeabrechnung sind der bessere Maßstab. Die Werte sind frei gewählte Beispiele.

Typische Fehler

Keine Feuerrohbauversicherung, obwohl die Bank sie verlangt.
Bauhelfer nicht melden.
Lücke zwischen Bezugsfertigkeit und Wohngebäudeversicherung.
Versicherungssumme anhand des Kaufpreises statt der Baukosten festlegen.
Photovoltaik und Nebengebäude vergessen.

Dokumentation während des Baus

Legen Sie von Beginn an eine Baumappe an: Bauvertrag, Baugenehmigung, Zahlungspläne, Abnahmeprotokolle, Policen und Schadenmeldungen. Fotos des Baufortschritts helfen später, den Wert des Gebäudes zu belegen und den Versicherungsbeginn der Wohngebäudeversicherung nachzuweisen. Bewahren Sie auch Nachweise über Sicherheitsvorkehrungen auf, etwa Bauzaun, Beleuchtung oder Abdeckungen bei Unwetter, denn Versicherer fragen nach der Absicherung der Baustelle, wenn Material gestohlen wird oder Sturm Schäden verursacht.

Besprechen Sie mit dem Bauunternehmen, wer bei Schäden an der Baustelle zuerst zuständig ist. In vielen Bauverträgen trägt der Unternehmer bis zur Abnahme die Gefahr, während der Bauherr bei Eigenleistungen und bei von ihm gelieferten Materialien selbst haftet. Diese Abgrenzung entscheidet, welche Versicherung im Ernstfall zahlt.

Häufige Fragen

Ist die Bauleistungsversicherung Pflicht?

Nein, aber sie ist bei größeren Bauvorhaben empfehlenswert, wenn das Risiko nicht bereits vertraglich auf den Bauunternehmer verlagert und von ihm versichert wurde.

Was passiert, wenn das Haus vor Bezugsfertigkeit brennt?

Dann greift die Feuerrohbauversicherung, sofern abgeschlossen. Ohne sie bleibt der Bauherr auf dem Schaden sitzen und muss das Darlehen weiter bedienen.

Wann gilt ein Haus als bezugsfertig?

Wenn es nach dem Stand der Bauarbeiten bewohnbar ist, in der Regel nach Rohbauabnahme und wesentlichen Ausbauarbeiten. Die genaue Definition steht in den Bedingungen.

Quellen

BG BAU — Meldung von Bauhelfern und Unfallversicherung
GDV — Informationen zu Bau- und Wohngebäudeversicherung
Verbraucherzentrale — Beratung für Bauherren
Bundesministerium der Justiz — VVG