Bank verlangt Gebäudeversicherung: Nachweis, Sicherungsschein und Mindestdeckung bei der Baufinanzierung

Ob eine Wohngebäudeversicherung gesetzlich Pflicht ist, wird häufig gefragt. Eine allgemeine Pflicht für Eigentümer gibt es nach meinem Kenntnisstand nicht; für die Praxis entscheidend ist aber etwas anderes: Fast jede Bank, die ein Immobiliendarlehen gibt, verlangt als Bedingung den Nachweis einer Gebäudeversicherung. Das Haus ist die Sicherheit für den Kredit, und die Bank will, dass dieser Wert bei Feuer, Sturm oder Wasserschaden erhalten bleibt. Dieser Ratgeber erklärt, was Banken verlangen, wie der Sicherungsschein funktioniert und worauf Sie beim Wechsel achten.

Warum die Bank mitredet

Wird ein Haus durch ein Darlehen finanziert, trägt die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch ein. Im Darlehens- oder Grundschuldvertrag verpflichten sich Käufer in der Regel, das Gebäude gegen die üblichen Gefahren (Feuer, Leitungswasser, Sturm, Hagel) zum Neuwert versichert zu halten und der Bank dies nachzuweisen. Wer die Versicherung kündigt oder die Prämie nicht zahlt, riskiert, dass die Bank das Darlehen kündigt oder auf Kosten des Eigentümers selbst eine Versicherung abschließt. Lesen Sie deshalb die entsprechende Klausel in Ihrem Vertrag genau.

Der Sicherungsschein

Damit die Bank im Schadenfall nicht leer ausgeht, sieht das Versicherungsvertragsgesetz Schutzrechte für Hypotheken- und Grundpfandgläubiger vor (§§ 142 ff. VVG). Ist ein Realgläubiger beim Versicherer angemeldet, gilt typischerweise:

• Der Versicherer darf an den Eigentümer nur zahlen, wenn der Gläubiger zustimmt oder der Schaden wiederhergestellt wird.
• Der Versicherer muss dem Gläubiger bestimmte Ereignisse mitteilen, etwa Nichtzahlung der Prämie oder Kündigung, und lässt dem Gläubiger Zeit zur Reaktion (§ 142 VVG).
• Der Versicherungsschutz gegenüber der Bank kann auch dann fortbestehen, wenn der Eigentümer seine Pflichten verletzt hat.

Den Nachweis erbringen Sie mit dem Sicherungsschein (auch Hypothekensicherungsschein oder Grundpfandrechtsnachweis), den der Versicherer auf Antrag ausstellt. Fordern Sie ihn beim Abschluss an und leiten Sie ihn an die Bank weiter. Manche Banken akzeptieren auch den Versicherungsschein mit Vermerk.

Typische Anforderungen der Bank

Die konkreten Anforderungen stehen im Darlehensvertrag, nicht in einer allgemeinen Regel. Haben Sie Zweifel, fragen Sie bei der Bank schriftlich nach.

Freie Anbieterwahl

In der Regel dürfen Sie den Versicherer selbst wählen. Die Bank darf zwar Mindestanforderungen stellen, ihr Produkt aber nicht zwingend vorschreiben. Aus Kostengründen lohnt sich daher ein Vergleich, bevor Sie das Angebot der Bank oder des Finanzierungsvermittlers annehmen. Prüfen Sie, ob ein vermitteltes Paket Beitragsvorteile hat, aber nicht an schwächeren Bedingungen hängt. Sicherungsschein und Nachweis der Mindestdeckung sind die entscheidenden Dokumente.

Während der Bauphase

Ist das Haus noch nicht fertig, gilt die Wohngebäudeversicherung meist erst ab Bezugsfertigkeit. Banken verlangen deshalb oft vorher eine Feuerrohbau- und Bauleistungsversicherung; mehr dazu im Ratgeber Neubau und Bauphase.

Wechsel und Kündigung bei finanzierten Häusern

Beim Wechsel des Versicherers gelten die allgemeinen Regeln, aber mit zusätzlichen Schritten:

1. Neuen Vertrag abschließen und Bestätigung sichern.
2. Neuen Sicherungsschein beantragen und der Bank übermitteln.
3. Erst danach den alten Vertrag kündigen; Ablauf siehe Kündigen und Wechseln.
4. Von der Bank die Aufhebung des alten Sicherungsscheins oder die Anerkennung des neuen bestätigen lassen.

Kündigen Sie nicht, ohne die Bank zu informieren. Der alte Versicherer hat gegenüber dem Gläubiger Mitteilungspflichten, und die Bank kann Maßnahmen ergreifen.

Rechenbeispiel zur Absicherung (illustrativ)

Ein Darlehen über 300.000 Euro ist durch ein Haus mit Wiederaufbauwert 450.000 Euro besichert. Die Versicherungssumme liegt bei 450.000 Euro. Bei einem Totalschaden zahlt der Versicherer bis zu dieser Summe; Ansprüche werden an die Bank gesichert, bis das Darlehen von 300.000 Euro abgelöst ist beziehungsweise der Wiederaufbau erfolgt. Fehlt die Versicherung, hätte der Eigentümer weiter das Darlehen zu bedienen, hätte aber kein Haus mehr. Die Zahlen sind frei gewählt.

Was Sie vor der Unterschrift klären sollten

Lesen Sie im Darlehensvertrag, ob die Bank eine bestimmte Mindestversicherungssumme, bestimmte Gefahren oder einen Elementarbaustein verlangt. Fragen Sie, in welcher Form der Nachweis erwartet wird und bis wann er vorliegen muss. Manche Banken zahlen die erste Rate erst nach Eingang des Sicherungsscheins aus; verzögert sich der Versicherer, kann das den Zeitplan beim Hauskauf gefährden. Beantragen Sie den Schein deshalb früh, am besten gleichzeitig mit dem Versicherungsantrag.

Achten Sie außerdem auf Klauseln, die der Bank erlauben, bei fehlendem Nachweis auf Ihre Kosten eine eigene Versicherung abzuschließen. Eine solche Zwangsversicherung der Bank ist oft deutlich teurer und deckt nur ihr Sicherungsinteresse, nicht Ihre eigenen Interessen. Sie vermeiden sie, indem Sie Nachweise pünktlich liefern und bei jeder Änderung des Vertrags informieren.

Häufige Fragen

Reicht die Hausratversicherung für die Bank?

Nein. Die Bank verlangt den Schutz des Gebäudes. Hausrat deckt Einrichtung und bewegliche Gegenstände.

Was passiert, wenn ich den Beitrag nicht zahle?

Der Versicherer kann nach den gesetzlichen Mahnregeln leistungsfrei werden oder kündigen. Gläubigern gegenüber gelten Schutzfristen, aber die Bank wird im Darlehensvertrag Konsequenzen haben. Zahlen Sie rechtzeitig und informieren Sie sich bei Zahlungsproblemen früh.

Muss die Bank dem Versicherer zustimmen, wenn ich Leistungen ändere?

Änderungen am Versicherungsschutz sollten Sie der Bank melden, wenn dies der Darlehensvertrag verlangt. Das betrifft vor allem Kündigung, Wechsel und Reduzierung der Summe.

Quellen

• Bundesministerium der Justiz — VVG (§§ 142 ff.)
• GDV — Informationen zur Wohngebäudeversicherung
• Verbraucherzentrale — Beratung zur Baufinanzierung
• BaFin — Verbraucherinformationen