Gebäudeversicherung in der Eigentümergemeinschaft: Gemeinschafts- und Sondereigentum richtig absichern

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, schließt in der Regel keine eigene Wohngebäudeversicherung ab. Das gemeinschaftliche Eigentum, also Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände und die zentralen Leitungen, wird durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer versichert, meist vertreten durch den Verwalter. Für die eigene Wohnung bleiben trotzdem Fragen: Was gehört zum Sondereigentum, wer zahlt bei einem Wasserschaden aus der Nachbarwohnung, und welche Versicherung brauchen Sie selbst? Dieser Ratgeber ordnet die Zuständigkeiten.

Rechtlicher Rahmen

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung unter anderem die angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie der Wohnungseigentümer gegen Haftpflichtgefahren. Versicherungsnehmerin ist die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter schließt den Vertrag im Rahmen seiner Befugnisse ab; die Eigentümer entscheiden per Beschluss über wesentliche Fragen, etwa Anbieterwechsel oder Deckungsumfang. Maßgeblich sind außerdem Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum festlegen.

Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum

Bereich	Typische Zuordnung	Wer versichert?
Dach, Fassade, Außenwände, Fenster (außen)	Gemeinschaftseigentum	Gebäudeversicherung der Gemeinschaft
Treppenhaus, Keller, Technikräume	Gemeinschaftseigentum	Gebäudeversicherung der Gemeinschaft
Zentrale Steig- und Fallleitungen	Gemeinschaftseigentum	Gebäudeversicherung der Gemeinschaft
Leitungen ab Abzweig in der Wohnung	Je nach Teilungserklärung	Meist Gebäudeversicherung; Abgrenzung klären
Innenanstrich, Bodenbeläge, Einbauten in der Wohnung	Häufig Sondereigentum	Oft Gebäudeversicherung für fest verbundene Teile, Hausrat für den Rest; Vertrag prüfen
Möbel, Haushaltsgeräte, Einbauküche	Eigentum des Wohnungseigentümers	Hausratversicherung (Einbauküche je nach Vereinbarung)

Die Abgrenzung ist nicht einheitlich. Fragen Sie bei Zweifeln nach den Bedingungen der Gebäudeversicherung der Gemeinschaft und nach Ihrer Teilungserklärung. Viele Gebäudeversicherungen für Eigentümergemeinschaften schließen das gesamte Gebäude einschließlich der Wohnungen ein, sodass Böden und Wände in den einzelnen Einheiten mitversichert sind.

Typische Konstellation: Wasserschaden aus der Nachbarwohnung

Ein Rohr platzt in der Wohnung über Ihnen, Wasser dringt in Ihre Decke und Wand. Üblicherweise greift die Gebäudeversicherung der Gemeinschaft, soweit fest verbundene Bauteile betroffen sind, für Schäden an Decken, Wänden und Böden. Ihr Hausrat, etwa Möbel und Teppiche, ist über Ihre Hausratversicherung versichert. Verursacht der Nachbar den Schaden schuldhaft, kann außerdem dessen Haftpflichtversicherung zuständig sein. Melden Sie den Schaden dem Verwalter und Ihrer Hausratversicherung unverzüglich; Ablauf siehe Schaden melden.

Beitrag und Kosten

Die Prämie der Gebäudeversicherung zählt zu den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums und wird nach dem in der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschluss festgelegten Schlüssel umgelegt, häufig nach Miteigentumsanteilen. Sie erscheint in der Jahresabrechnung und im Wirtschaftsplan. Bei Selbstbeteiligungen im Schadenfall ist wichtig zu klären, wer sie trägt: Oft zahlt die Gemeinschaft den Betrag, es sei denn, der Schaden wurde von einem einzelnen Eigentümer schuldhaft verursacht. In diesem Fall können Regelungen zur Haftung greifen. Rechenbeispiel (illustrativ): Jahresprämie 9.000 Euro für 30 Wohnungen mit gleichen Anteilen ergibt 300 Euro je Wohnung; für eine Wohnung mit 50 Prozent mehr Anteil entsprechend mehr. Die Zahlen sind frei gewählt.

Was Eigentümer prüfen sollten

Versicherungssumme: Entspricht sie dem Neuwert des gesamten Gebäudes? Unterversicherung betrifft alle Eigentümer gleichermaßen; siehe gleitender Neuwert.
Elementarschäden: Sind Überschwemmung und Starkregen eingeschlossen? Gerade bei Gemeinschaften mit Tiefgarage oder Souterrain ist das wichtig; Details im Ratgeber Elementarschaden.
Photovoltaik und Gemeinschaftsanlagen: Sind sie in der Summe enthalten?
Selbstbeteiligung und Haftung: Wer trägt sie?
Laufzeit und Kündigung: Wann steht eine Neuausschreibung an? Dazu beschließt die Eigentümerversammlung.
Sondereigentum: Reicht die Gebäudeversicherung für Ausbauten und Verbesserungen, oder braucht es eine Ergänzung?

Beschlüsse und Mitwirkung

Möchten Sie Angebote einholen lassen, beantragen Sie im Vorfeld der Eigentümerversammlung einen Tagesordnungspunkt. Ein Beschluss zum Versicherungswechsel kann je nach Gemeinschaftsordnung mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Beachten Sie: Bei Wechsel einer Gemeinschaft gelten die Kündigungsfristen der Gemeinschaft, nicht Ihre persönlichen. Hilfreich ist ein Vergleich, der Leistungen statt nur Beiträge gegenüberstellt; die Checkliste vor dem Abschluss lässt sich dafür nutzen. Der Verwalter sollte Angebote transparent offenlegen und Bedingungen zur Einsicht bereitstellen.

Mietwohnung vs. Eigentumswohnung

Wer als Kapitalanleger eine Wohnung vermietet, trägt die anteiligen Kosten der Gebäudeversicherung als Eigentümer; sie können in der Regel auf Mieter als umlagefähige Betriebskosten verteilt werden (Sach- und Haftpflichtversicherung, § 2 Nr. 13 BetrKV). Prüfen Sie die Umlagefähigkeit in Ihrem Mietvertrag und den Betriebskostenregeln.

Besonderheiten bei Schäden im Gemeinschaftseigentum

Bei größeren Schäden entscheidet die Gemeinschaft über Sanierung, Gutachter und Handwerker. Der Verwalter meldet den Schaden dem Versicherer und koordiniert die Regulierung. Als einzelner Eigentümer sollten Sie darauf achten, dass die Schadenmeldung zeitnah erfolgt, denn die Meldepflicht trifft die Gemeinschaft als Versicherungsnehmerin. Fragen Sie nach, ob die Meldung erfolgt ist, wenn Sie einen Schaden bemerken, und dokumentieren Sie Betroffenheiten in Ihrer Einheit mit Fotos.

Wichtig ist auch die Frage der Wiederherstellung nach Teilschäden. Wenn nach einem Leitungswasserschaden in mehreren Wohnungen Estriche und Putz erneuert werden, sollte die Gemeinschaft einheitlich vorgehen, damit Zuständigkeiten und Qualität klar bleiben. Nicht vom Gebäudeversicherer ersetzte Verbesserungen in einzelnen Wohnungen, etwa hochwertigere Beläge, tragen Sie in der Regel selbst.

Häufige Fragen

Brauche ich als Wohnungseigentümer eine eigene Gebäudeversicherung?

In der Regel nicht für das Gemeinschaftseigentum. Sinnvoll sind Hausrat- und Privathaftpflichtversicherung. Bei Sondereigentum mit Besonderheiten lohnt eine Prüfung.

Wer zahlt bei Unterversicherung?

Die Gemeinschaft als Versicherungsnehmerin trägt die Kürzung; damit sind alle Eigentümer anteilig betroffen.

Kann ich Einsicht in die Versicherungsunterlagen verlangen?

Ja, als Eigentümer können Sie Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen, einschließlich Versicherungsscheinen. Wenden Sie sich an den Verwalter.

Quellen

Bundesministerium der Justiz — Wohnungseigentumsgesetz und VVG
GDV — Informationen zur Wohngebäudeversicherung
Verbraucherzentrale — Hinweise zu Wohnungseigentum
Wohnungseigentümer-Verbände und Verbraucherberatung — Beratung bei Streit in der Gemeinschaft